Ко мне обратились собственники земельных участков, входящих в состав Товарищества собственников недвижимости на территории коттеджного поселка с просьбой рассмотреть вопрос законности создания данного ТСН, так как они не участвовали в его создании, не избирали руководство ТСН, которое занимается явными поборами и различными способами принуждения жителей нести им денежные средства в виде взносов и иных расходов на содержание поселка.

Свои требования истцы мотивировали тем, что они являются собственниками земельных участков и расположенных на них индивидуальных жилых строений на землях населенных пунктов, разрешенное использование: для жилищного строительства и никогда не участвовали в создании Товарищества собственников недвижимости, поселок относится к населенному пункту.

Изучив материалы дела было принято решение обратиться в Реутовский городской суд (по месту регистрации ТСН) с исковым заявлением о признании недействительными решений общего собрания собственников и применения последствий ничтожности решений общего собрания.

Уставом определена деятельность ТСН в соответствии с федеральным законом № 66 «Об огороднической и садовой деятельностью», утратившего силу при вступлении в действие Федерального Закона от 9 июля 2017 года N 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд…»

Земельные участки истцов, где осуществляет деятельность ТСН имеет категорию земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для жилищного строительства и соответственно положения федерального закона № 66-ФЗ и положения Закона № 217-ФЗ не распространяются на деятельность собственников земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, соответственно создание ТСН и возникающие правоотношения должны регулироваться исключительно статьями 123.12 – 123.14 Гражданского кодекса.

В соответствии с п. 1 ст. 123.12 Гражданского кодекса Российской Федерации товариществом собственников недвижимости признаётся добровольное объединение собственников недвижимого имущества(помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, садовых домов, садовых или огородных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения,пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом(вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами.

В соответствии со ст. 136 ЖК РФ Товарищество собственников жилья может быть создано (п. 2) собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома.

Решения о создании товарищества, об утверждении его устава принимаются по соглашению всех собственников данных домов.

Решения об избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе одного из собственников жилых домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общем собрании собственников жилых домов большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников жилых домов.

В ходе рассмотрения дела нами было указано, что при ответчиком не были представлены доказательства того, что общее собрание собственников недвижимости по вопросу создания ТСН созвано и проведено в нарушение требований ЖК РФ, что собственниками недвижимости не принимались решения о создании и регистрации ТСН, не решался вопрос о выборах органов управления ТСН и не определялся способ управления.

Создание Товарищества собственников жилья осуществлено в противоречии с нормами ГК РФ и ЖК РФ, что влечёт признание решения о его создании незаконным, недействительным и не порождающим правовых последствий с момента его принятия, а поскольку решение общего собрания о создании ТСН, утверждении Устава незаконно, то последующие протоколы общего собрания собственников об избрании Правления, сметы и т.д. так же должны быть признаны недействительными, поскольку само создание ТСН является незаконным.

Суд рассмотрев дело постановил признать недействительными в силу ничтожности решения общего собрания о создании ТСН, учреждении Устава, избрании Правления ТСН, а поскольку решения собраний ТСН являются ничтожными, то подлежат признанию недействительными внесенные на их основании записи в Единый государственный реестр юридических лиц.