Доверитель приобрела земельный участок, но зарегистрировать сделку не успела в связи с введением в отношении продавца процедуры банкротства и его последующей смертью.

Защищать права покупателя пришлось в судебном порядке.
​
По результатам судебного рассмотрения за истицей было признано право собственности и произведена государственная регистрация права на земельный участок.

​
Ступинский городской суд Московской области рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению о государственной регистрации перехода права собственности недвижимого имущества, выслушав пояснения представителя истца, оценив письменные доказательства в их совокупности, пришел к следующему выводу:
​
В силу п.п. 1 и 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать своё имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
​
В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
​
Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
​
Как следует из п. 1 ст. 432 ГК РФ. договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
​
В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определённую денежную сумму (цену).
​
В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
​
Статьёй 550 ГК РФ предусмотрено, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечёт его недействительность.
​
Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
​
В свою очередь, согласно п. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от её регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Исходя из положений ст. 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
​
В соответствии с п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие её * покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
​
Согласно правовой позиции, изложенной в п.п. 60, 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ N° 10/22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
​
Как разъяснено в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", которые, по убеждению судебной коллегии подлежат учету в рассматриваемом деле, при 'ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее. Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ (в настоящее время - глава 22 КАС РФ).
​
Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя- В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.
​
В силу указанных норм и разъяснений по их применению, иск о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество1 может быть предъявлен покупателем имущества к наследникам продавца.
​
Как установлено судом и следует из материалов дела, Продавцу на праве собственности принадлежал земельный участок. Между Продавцом и истцом заключен договор купли-продажи земельного участка. Согласно п.п. 2.1, 2.2, 2.3, 2.4 Договора, стороны оценили указанный земельный участок в 536000 рублей; расчет между сторонами производится путем передачи наличных денежных средств.
​
Договор купли-продажи доли земельного участка подписан сторонами лично.

Сторонами по договору также подписан передаточный акт к договору купли-продажи земельного участка. Из пункта 5 передаточного акта следует, что расчет между сторонами произведен полностью в соответствии с договором купли-продажи земельного участка.
​
Таким образом судом установлено, что' договор купли-продажи спорного земельного участка является заключенным, поскольку письменная форма договора была соблюдена, договор подписан его сторонами, все существенные условия договора купли-продажи были сторонами согласованы. Во исполнение условий договора купли-продажи истец произвела оплату в предусмотренном договором размере, а Продавец передал земельный участок по передаточному акту.
​
При этом государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок от продавца к покупателю в установленном законом порядке не была произведена сторонами, что явствует из представленной выписки из ЕГРН и уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области о приостановлении государственной регистрации, по причине того, что от Продавца в регистрирующий орган не поступало заявление о переходе Права собственности и впоследствии стало известно, что продавец умер.
​
Между тем, сделка купли-продажи земельного участка была реально исполнена, расчёт между сторонами по договору произведён полностью, о чем указано в п. 5 передаточного акта, и указанное недвижимое имущество фактически передано продавцом покупателю.
​
Наследниками к имуществу умершего также уклоняются от государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.
​
При указанных обстоятельствах, требования истца о вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности на имущество, приобретенное на основании договора купли-продажи земельного участка от 21.02.2014 года являются правомерными и обоснованными.
​
Доводы третьего лица - финансового управляющего, в письменных возражениях на исковое заявление, суд считает несостоятельными по следующим основаниям.
​
Действительно, решением Арбитражного суда г. Москвы продавец признан несостоятельным (банкротом), в отношении должника введена процедура реализации имущества гражданина.
​
Между тем, сделка по договору купли-продажи недвижимого имущества совершена и обязанность по ее регистрации в регистрирующем органе возникла до введения процедуры реализации имущества Арбитражным судом.
​
В соответствии со ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в Законную силу судебные акты.
​
На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд
​
РЕШИЛ:
​
Исковое заявление удовлетворить. Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок.